Propiedad Horizontal

Es necesario llevar a cabo las asambleas de propietarios

La explicación jurídica sobre la suerte de las instancias de decisión de las copropiedades.

Existen fundamentos legales y jurisprudenciales para afirmar que deben asegurarse los administradores o  personas autorizadas de que sean convocadas las asambleas.

Muchos lectores siguen enviando sus comunicaciones donde exponen situaciones y dudas respecto a la posibilidad y conveniencia de celebrar las asambleas de propietarios de propiedad horizontal, en razón de que, según aseveran algunos, ya se vencieron los términos para asambleas presenciales y no presenciales.

En cuanto a las primeras, salvo lo establecido en los reglamentos, se han debido efectuar las reuniones ordinarias, en los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, según la Ley 675 de 2001 y a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica según el Decreto 579 de 2020, lo que equivaldría a pensar de forma apresurada que ya no es posible la asamblea ordinaria presencial.

En la práctica, salvo en contados casos, en inmuebles con pocos propietarios se han efectuado las asambleas de manera presencial desde luego con menos de 50 personas y siguiendo todas las recomendaciones de distanciamiento y observando los protocolos de bioseguridad oficiales y los de cada edificio, conjunto o condominio.

Esta posibilidad disminuye y ha sido imposible especialmente en los conjuntos y agrupaciones, entre las cuales existen ahora, muchos de VIS y VIP e inmuebles con mezcla de usos y diversas formas de manejo de las copropiedades. Para comenzar, todas las personas deben ser convocadas y todas pueden asistir. ¿Como se escogen los 50 asistentes número máximo que puede ingresar? Se ha optado por las asambleas mixtas, lo cual es posible, pero existe la misma duda.

Adicionalmente, por disposición de las normas dictadas por las autoridades sanitarias, deberá permanecer suspendido el uso de ciertos bienes comunes de uso no esencial citando expresamente los salones sociales (Resolución 0890 de 2020 de Minsalud). Este es el sitio adecuado para las reuniones. En otros casos en que se quisieran reunir los propietarios debe asegurarse la disponibilidad de baños, los elementos para lavado de manos y demás requisitos.

La respuesta a quienes han consultado que si es posible realizar en cualquier momento la asamblea presencial, es que la misma Ley 675 de 2001 dispone que esta se puede reunir ordinariamente “por lo menos una vez al año”; de todas maneras, considero que a medida que vayan cambiando las condiciones y lo permitan las normas se podrían celebrar las asambleas presenciales.  

Asambleas no presenciales

Ante esta dificultad, la Ley 675 de 2001, previó en su artículo 42 la modalidad de las asambleas no presenciales y en el artículo 43 las asambleas por comunicación escrita.

Cuando la Ley señala en su artículo 37 que la asamblea general la constituyen los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados reunidos con el quorum y condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal y cuando determina que todos los propietarios tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a participar en estas, comprende a todas las modalidades de asamblea incluso las no presenciales. El quorum y mayorías se determinan en el artículo 45 de la Ley.

Por otra parte, uno de los propósitos principales de la Ley de propiedad horizontal fue acabar con la unanimidad y facilitar las decisiones por lo cual el mismo artículo dispone que salvo la decisión de extinguir la propiedad horizontal, en ningún caso se podrá exigir una mayoría superior al 70 por ciento de coeficientes.

De tal manera que la duda de algunas personas en el sentido de que se requiere la participación de todos los propietarios no es justificación para no convocar las reuniones no presenciales o por comunicación escrita, pues existen fundamentos legales y jurisprudenciales para afirmar que deben asegurarse los administradores o las personas autorizadas (caso de asamblea extraordinaria) de que se convoque a todos los propietarios, pero el quorum deliberatorio y decisorio es el ya señalado. 

Como si por su contenido la misma Ley y la jurisprudencia no facilitaran la toma de decisiones a través de varias modalidades, he insistido en que el Decreto Nacional 398 de 2020 expedido teniendo en cuenta la emergencia sanitaria con el fin de evitar la congregación de personas en las reuniones de asambleas y juntas de socios comerciales es aplicable, según lo señala expresamente la norma, a todas las personas jurídicas y, por tanto, a las reuniones de la propiedad horizontal.

La norma no es transitoria; está vigente y fija reglas para la celebración de asambleas y en la cual, desde luego, se aclara que cuando se habla de todos los miembros se entiende que es de los que asistan.

Finalmente, se debe tener en cuenta que es necesario para el funcionamiento de las administraciones y para proteger los derechos de los copropietarios y residentes y usuarios, celebrar estas reuniones que tienen como propósito principal examinar la situación general de la persona jurídica, considerar y aprobar los balances y presupuestos y hacer los nombramientos de consejo y revisor fiscal.

Hay funciones reservadas exclusivamente para las asambleas generales (con cualquier modalidad) y no podemos permanecer en un estado de inactividad, esperando que pase la pandemia para tomar las decisiones, pues ahora más que nunca es urgente tomar decisiones, máxime que ya los administradores y consejos perdieron facultades transitorias que les otorgaba el Decreto 579 de 2020. 

NORA PABÓN GÓMEZ

Abogada-Asesora ExternaVivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde en esta página a inquietudes e interrogantes de los lectores enviadas al correo electrónico, redaccioneconomicas
@eltiempo.com