Propiedad Horizontal

Remodelar y respetar los derechos de los vecinos

La Administración de una copropiedad debe verificar que cualquier actividad de construcción en curso cumpla 

con las normas de sanidad exigidas por el Gobierno.

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Juan Pablo Rueda

Por: Nora Pabón Gómez

Se responden las consultas sobre la posibilidad de adelantar obras de ‘remodelación’ en los inmuebles habitados. Preguntan varios propietarios a quienes se les ha negado o restringido la iniciación de las obras que requieren y otros residentes vecinos que consideran perturbados sus derechos a la salud, a la tranquilidad, a la educación y al trabajo.

Desde que se expidió el Decreto Nacional 749 del 28 de mayo pasado, que ordenó el aislamiento preventivo desde el primero de junio al primero de julio, estableciendo varias excepciones y entre estas las actividades del Sector de la Construcción, ejecución de obras civiles y ‘remodelación’ en inmuebles, así como el suministro de insumos y materiales destinados a la ejecución de estas, los propietarios de apartamentos y los administradores comenzaron a plantear sus dudas sobre el alcance y la forma como se aplicaría la norma en tal sentido.

De inmediato el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio se pronunció mediante la Circular externa No 001 del 29 de mayo, en la cual se impartieron instrucciones para la realización de las ‘remodelaciones’ mencionando la excepción hecha por el citado Decreto, enfatizó en la necesidad de dar cumplimiento a los protocolos de bioseguridad del Ministerio de Salud y Protección Social y advirtió que hasta el primero de julio no se podrían realizar obras de remodelación en inmuebles con destinación habitacional que se encuentren sometidos a propiedad horizontal; es decir, la entidad previó que el aislamiento terminaría en esta fecha.

Mediante la Resolución 890 del 3 de junio del Ministerio de Salud y Protección Social se adoptó el protocolo de bioseguridad para el Sector Inmobiliario y en su anexo se incluyeron las medidas que se deben adoptar y verificar al interior de la propiedad horizontal por parte de los administradores. 

Y de manera expresa señaló en su numeral 4.4. ‘Planeación y ejecución de mantenimientos’. “Los mantenimientos preventivos de infraestructura y equipos deberán ser aplazados, según el criterio de la administración o del proveedor, limitándose al mantenimiento de equipos críticos cuando presenten fallas o sean obligatorios”. Y añadió “Si las zonas comunes o unidades privadas presentan de manera intempestiva daños que pongan en peligro la seguridad de quienes la ocupan, así como la interrupción del mantenimiento correctivo hasta subsanar el daño”.

Luego el Ministerio de Salud dictó la Resolución 898 del 10 de junio por la cual se adoptó el protocolo de bioseguridad para el manejo y control de la covid-19 en el Sector de la Construcción y obras a ejecutar en los hogares e instituciones habitadas.

Esta Resolución indicó que se tenía en cuenta el factor humano, así como los materiales que ingresaran y se refirió a las medidas que debían cumplir tanto los maestros como los supervisores de la obra, los residentes y ocupantes en las diferentes etapas de la obra previendo la necesidad de ajustarse a los protocolos oficiales y a los de cada edificio o conjunto.

Hice el recuento de las principales normas que se han expedido , no solo para orientar a los lectores que han planteado estas situaciones, sino para dejar a las autoridades nacionales que son las competentes para dictar los lineamientos y directrices que deben seguir los alcaldes y que son soporte obligatorio para las copropiedades, varios factores que deben ser considerados pues son muchos los problemas de convivencia que se están produciendo en los edificios, conjuntos y agrupaciones por la utilización de una palabra que no es la precisa y por falta de claridad de las normas.

En primer término, no es necesario que ninguna resolución, ni circular ni cualquier otro acto, deban permitir o no las obras en las unidades privadas y bienes comunes, pues los propietarios de estas tienen legalmente la facultad de realizarlas con observancia de la ley y respetando el derecho ajeno, como lo establecen la Constitución y la Ley.  

Lo que sucede en las actuales e imprevistas circunstancias es que las normas deben clasificar y restringir las obras que se pueden realizar durante el aislamiento decretado por motivos de salud y prevenció.

También debido a los derechos de los vecinos a la salud, a la tranquilidad, a la intimidad y a un ambiente sano, en un momento en que según información oficial aproximadamente el 57 por ciento de la población se encuentra confinada en sus hogares, descansando, estudiando o trabajando y en ocasiones recuperándose de la enfermedad.

Ante esto, prevalece el interés general sobre el particular y si bien es posible adelantar obras, se debe limitar a las más urgentes y que causen menor impacto. Ello lo tiene que aclarar el Gobierno Nacional para que los administradores se guíen y no cometan arbitrariedades en uno u otro sentido.

Considero que el Ministerio de Vivienda y el de Salud podrían hacer estas precisiones pues el aislamiento se ha ido extendiendo y actualmente hasta el primero de septiembre próximo, como lo señala el Decreto 1076 del 28 de julio de 2020, que de nuevo incluye el término ‘remodelación’ dentro de las excepciones.

Pienso que en los protocolos se debe tener en cuenta la salud física pero también la salud mental que puede ser afectada por el estrés que produce un ruido excesivo y permanente.

Se ha empleado la palabra ‘remodelación’ sin tener en cuenta que esta es de un significado muy amplio y puede incluir reparaciones locativas, ampliaciones, modificaciones estructurales y menores. Todas están previstas y definidas en el Decreto Nacional 1077 de 2015. 

Salvo las primeras, se requiere contar con licencia de construcción (en cualquiera de sus modalidades) y la aprobación de la asamblea cuando estas conlleven alteración a los bienes comunes o conduzcan a la modificación del reglamento. De todas formas, sin desconocer los protocolos de cada edificio, también se deben respetar los reglamentos, la ley de propiedad horizontal, el Código Nacional de Policía y Convivencia, las normas ambientales entre otras y por encima de estas la Constitución.

Remodelar puede incluir obras que generan mínimo impacto como la pintura de un inmueble y otras que generan un mayor impacto, por lo cual se pueden tomar medidas como limitar los horarios.

Hay obras que dan espera y otras que son urgentes como las reparaciones de las cubiertas. Si en el caso del mantenimiento de bienes comunes la norma habla de ceñirse a lo urgente y aplazar lo demás, en el caso de los bienes privados se podrá tratar de conciliar con los propietarios para que, en aras de una mejor convivencia, se adelanten obras que generen menos impacto, primordialmente las de reparación, posponiendo las mejoras, las reformas y otras como enchapes de baños y cocinas.

Recordemos que el derecho de cada uno termina donde comienza el derecho del otro. Si bien la tolerancia de algunos ruidos producidos por las actividades diarias es parte de la buena convivencia, los ruidos mayores y excesivos pueden alterar esta. 

Nora Pabón Gómez

Abogada Consultora del Sector InmobiliarioVivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde en esta página a inquietudes e interrogantes de los lectores enviadas al correo electrónico, redaccioneconomicas@eltiempo.com